Contester une assemblée générale de copropriété

Qui peut contester ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’opposant a voté contre la décision adoptée, ou pour une résolution rejetée ; le défaillant n’était ni présent ni représenté et n’a pas voté par correspondance. Celui qui a voté pour la décision ou s’est abstenu ne peut pas la contester.

Dans quel délai ?

L’action doit être engagée dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal par le syndic. Passé ce délai, la décision ne peut plus être contestée, même si elle était irrégulière.

Le syndic notifie le procès-verbal aux opposants et aux défaillants dans le mois qui suit l’assemblée. Le délai court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou du lendemain de la transmission de l’avis électronique par le prestataire (art. 64 et 64-1 du décret du 17 mars 1967).

Les motifs les plus courants

• une convocation notifiée moins de 21 jours avant la réunion (art. 9 du décret du 17 mars 1967) ;
• une décision votée sur une question qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour (art. 13 du décret) ;
• une décision adoptée à une majorité insuffisante, par exemple à l’article 24 au lieu de l’article 25 ;
• des pouvoirs irréguliers : un mandataire ne peut en principe pas recevoir plus de trois délégations de vote (art. 22 de la loi) ;
• un abus de majorité : une décision prise contre l’intérêt collectif, dans le seul intérêt de certains copropriétaires.

Il n’est pas nécessaire de prouver un préjudice : la violation d’une règle légale d’organisation, de fonctionnement ou de décision de l’assemblée suffit.

Comment agir

L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, par une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. L’assistance d’un avocat est en principe obligatoire.

Avant d’aller au tribunal, écrivez au syndic et au conseil syndical : une assemblée suivante peut revoter la question régulièrement, ce qui règle souvent le différend plus vite et à moindre coût.

Ce que change la contestation

La contestation ne suspend pas, en principe, l’application de la décision. Seule exception : sauf urgence, les travaux votés aux articles 25 et 26 ne peuvent pas être exécutés avant la fin du délai de deux mois (art. 42).

Une action jugée dilatoire ou abusive expose son auteur à une amende civile et à des dommages et intérêts (art. 32-1 du code de procédure civile). Si sa demande est déclarée fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux frais de procédure du syndicat, sauf si le juge en décide autrement en équité (art. 10-1).