Changer de syndic de copropriété

Le bon moment : la fin du mandat

Le mandat du syndic dure au plus trois ans (art. 28 du décret du 17 mars 1967). Le plus simple est de ne pas le renouveler et de désigner un autre syndic lors de l’assemblée qui statue sur ce renouvellement.

En cours de mandat, l’assemblée peut aussi désigner un nouveau syndic à une date de prise de fonction choisie, ou mettre fin au contrat si le syndic ne remplit pas ses obligations de façon suffisamment grave (art. 18).

Mettre plusieurs projets en concurrence

Avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf si l’assemblée précédente l’en a dispensé à la majorité de l’article 25. Son omission n’entraîne toutefois pas l’irrégularité de la désignation (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Tout copropriétaire peut aussi demander l’inscription d’un projet de contrat de syndic à l’ordre du jour (art. 10 du décret). Le contrat type, défini par décret, facilite la comparaison des prix et des prestations.

• le forfait annuel et ce qu’il couvre réellement ;
• le prix des prestations particulières (réunions supplémentaires, mutations, recouvrement) ;
• la disponibilité du gestionnaire et le nombre d’immeubles qu’il suit ;
• l’accès en ligne aux documents de la copropriété.

Le vote en assemblée générale

La désignation du syndic se vote à la majorité de l’article 25. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à l’article 24 (art. 25-1). Fixez dans la résolution la date de prise de fonction et la durée du mandat.

Quand plusieurs candidats sont proposés, l’assemblée vote d’abord sur chacun à la majorité de l’article 25 ; si aucun ne l’obtient, le second vote à l’article 24 n’intervient qu’après ce premier tour complet (art. 19 du décret).

La passation

L’ancien syndic doit remettre au nouveau la situation de trésorerie et les références bancaires dans les quinze jours de la fin de ses fonctions, les documents et les archives du syndicat dans le mois, puis l’état des comptes dans les deux mois suivants (art. 18-2 de la loi de 1965). Faute de remise après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge en référé, sous astreinte.

Et si l’immeuble se retrouve sans syndic ?

Un mandat expiré sans successeur laisse le syndicat sans représentant : plus personne ne peut payer les fournisseurs. Tout copropriétaire peut alors convoquer l’assemblée pour désigner un syndic ; à défaut, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire (art. 17 de la loi, art. 47 du décret), une solution lente et coûteuse.

Pour l’éviter, faites voter la désignation du nouveau syndic avant la fin du mandat en cours.

Et pourquoi pas un syndic bénévole ?

Changer de syndic, c’est aussi l’occasion de reprendre la gestion vous-même : un copropriétaire peut être désigné syndic non professionnel, à la même majorité. Dans une petite copropriété, c’est souvent la solution la plus économique.